Mutui a tasso fisso e variabile, qual è la situazione attuale? Nella prima riunione di politica monetaria della Banca Centrale Europea del 2024, la terza consecutiva senza aumenti del costo del denaro, persiste l'incertezza sulla data di un potenziale taglio dei tassi d’interesse, dopo una leggera ri-accelerazione dell'inflazione in Eurozona che a dicembre 2023 ha toccato il 2,9%, rispetto al 2,4% di novembre. L'Osservatorio di MutuiOnline.it descrive una fotografia in chiaroscuro, scattata sul fronte dell'andamento del mercato dei mutui: il tasso fisso è in discesa da 4 mesi e il variabile ha superato il punto critico, e a gennaio crescono del 75% le surroghe rispetto all’ultimo trimestre del 2023.
Mutuo fisso e variabile, la situazione
L’IRS da ottobre 2023 è sceso di circa 80 punti base, influenzando il calo dei tassi fissi, più o meno stabile da settembre l’Euribor e i tassi variabili; il migliore Tan fisso è al 2,70%, il miglior variabile al 4,71%. E mentre i tassi calano, le surroghe crescono: evidenziano una crescita della quota delle surroghe dal 21,5% in T4-23 al 37,6% a gennaio. Una surroga su un mutuo da 120mila euro può far risparmiare 15mila euro secondo l'Osservatorio di MutuiOnline.it.
Fisso al 3%, variabile al 4,7%
Nel dettaglio secondo l'Osservatorio MutuiOnline.it è stabile il tasso variabile, tasso fisso intorno al 3% (2,70% se “green”). Dal mese di ottobre i tassi medi fissi hanno registrato una discesa di 73 punti base, passando dal 4,08% al 3,35%, e attualmente sul mercato è possibile trovare tassi addirittura al 3,10%, e al 2,7% per i mutui green. Quindi oggi acquistando un immobile in classe A o B è possibile ridurre il tasso d'interesse sul mutuo fino a 40 punti base: grazie al costo ridotto e all’impatto ambientale questo prodotto sta guadagnando sempre più popolarità tanto da aver rappresentato l'8,5% delle erogazioni su MutuiOnline.it nel quarto trimestre del 2023.
Per i tassi variabili, la situazione è meno interessante ma in divenire, con il miglior tasso variabile, decisamente più costoso del tasso fisso, che si attesta sul 4,71%. Considerando inoltre le tempistiche previste dagli analisti per la riduzione dei tassi (i forward dell'Euribor prevedono una diminuzione di circa 150 punti base in 12 mesi), oggi il tasso fisso è assolutamente consigliato, sia per la sicurezza sia per la convenienza.
Attesa per la Federal Reserve
La settimana prossima si esprimerà la Federal Reserve che, secondo le aspettative, manterrà una posizione di stabilità. Alessio Santarelli, Direttore Generale di Gruppo MutuiOnline, commenta: «Oggi c’è un cauto ottimismo: il miglior tasso fisso su un mutuo acquisto a 20 anni si attesta al 2,7% e le surroghe tornano a essere convenienti, permettendo di risparmiare fino a 15mila euro su un mutuo da 120mila euro a 25 anni. Dato il forte rallentamento delle principali economie europee, ci aspettiamo che la Bce interverrà riducendo i tassi entro la fine del primo semestre 2024».
Il 96% vuole il tasso fisso
Le richieste di mutuo a tasso variabile in questa prima parte del 2024 rappresentano solo il 2,6% del totale, mentre i mutui a tasso fisso costituiscono il 96,2%.
In queste prime settimane del 2024 è tornato l’interesse verso le surroghe, favorito dalla diminuzione dei tassi d’interesse che ha innescato un nuovo slancio tra coloro che hanno sottoscritto un mutuo nell'ultimo anno e mezzo e che cercano di sostituire il proprio tasso variabile. I dati dell'Osservatorio di MutuiOnline.it evidenziano che il 96,9% delle richieste di surroga sono verso un tasso fisso, una scelta comprensibile considerando che il tasso variabile, a causa del persistente costo del denaro elevato, non ha ancora avviato una discesa significativa.
Le simulazioni
Le simulazioni di MutuiOnline.it evidenziano che ora un tasso variabile a 30 anni, su un mutuo di 160mila euro ha un Tan del 4,61% e una rata media di 821 euro. In previsione di potenziali sei tagli di 25 punti base da parte della Bce a partire da aprile fino all'inizio del 2025, coerenti con le indicazioni dei forward dell'Euribor che prevedono una diminuzione di circa 150 punti base entro gennaio, coloro che optano per questo tipo di tasso potrebbero godere, in un anno, di un risparmio di ben 137 euro sulla rata mensile rispetto a oggi, portandola a 684 euro e riducendo il costo del mutuo di quasi 50mila euro.
L'opzione di un tasso variabile potrebbe non essere considerata così ardita in questo momento, anche se, in ogni caso nel primo anno di vita del mutuo si pagherebbe più di quanto costa oggi il miglior tasso fisso non green, che si attesta intorno al 3%. Con l'adeguamento di tutti i mutui a questa tendenza al ribasso le prospettive per il mercato immobiliare e del credito nel 2024 sono timidamente positive.
«Auspicio che la Bce riduca tassi»
In una nota Nicoletta Papucci, portavoce di MutuiOnline.it, auspica che «la Bce inizi al più presto a ridurre i tassi di interesse, anche grazie alla 'normalizzazione' dell’economia attesa per il 2024 di cui ha parlato Christine Lagarde nella chiusura dei lavori a Davos. È possibile però che le scelte della Bce di febbraio saranno influenzate anche da quanto deciderà la settimana prossima la Federal Reserve, che ci si aspetta mantenga una linea di stabilità. Infatti, la crescita fin troppo consistente del Pil Usa – il terzo trimestre 2023 ha registrato +4,9% – e il rialzo nel costo degli immobili degli ultimi mesi dell’anno fanno pensare che gli interventi restrittivi debbano essere mantenuti più a lungo. Per i consumatori in ogni caso le notizie sono buone: i mutui a tasso variabile hanno iniziato la loro discesa e oggi il migliore mutuo a tasso fisso è al 3%, che diventa il 2,7% per un mutuo green, un prezzo assolutamente competitivo».