Mutui, ecco come muoversi con l'aumento dei tassi: la guida

Come orientarsi tra fisso e variabile
Come orientarsi tra fisso e variabile
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Sabato 5 Novembre 2022, 20:59

Lo scatto dei tassi di interesse sta avendo i suoi effetti sul mercato dei mutui, non solo sul fronte offerta, in termini di prodotti e tassi, ma anche lato domanda, in termini di finalità delle nuove richieste di mutuo. In particolare, secondo quanto emerge dalla Bussola Mutui CRIF – MutuiSupermarket.it aggiornata al III Trimestre 2022, l’aumento degli indici Euribor a 3 mesi ha prodotto un aumento dell’importo della rata per i privati e le famiglie con mutui a tasso variabile in via di rimborso, spingendoli alla ricerca di nuovi mutui o surroghe a tasso fisso o tasso variabile con CAP per potersi mettere al riparo da futuri e probabili ulteriori aumenti della rata. La stess analisi sottolinea come gli attesi ulteriori aumenti degli indici Euribor sui prossimi mesi potrebbero portare ad un progressivo ritorno della domanda di mutui con finalità surroga, passata già a spiegare, sul canale online, dal 7% del totale richieste a maggio al 21% del totale richieste a fine settembre.

LA CRESCITA DEGLI INDICI IRS E GLI IMPATTI SULLE PREFERENZE TASSI

Dopo un primo aumento dell’indice Euribor 3 mesi – passato dal -0,50% medio di marzo 2022 al +1,3% medio di settembre 2022 - l’indice è atteso ulteriormente in crescita nei prossimi mesi. Osservando le quotazioni dei futures sull’Euribor 3 mesi scambiati al mercato Liffe di Londra, si vede già l’aspettativa degli operatori di mercato che si attendono un Euribor 3 mesi in crescita sino ad un 3% a novembre 2023.

È pertanto ragionevole attendersi che questo ulteriore aumento atteso dell’Euribor 3 mesi - dall’1,35% odierno al 3% potenziale del prossimo anno – potrà indurre un crescente numero di mutuatari con contratti a tasso variabile a considerare una surroga del proprio mutuo verso una soluzione a tasso fisso o a tasso variabile con CAP. Al contempo anche gli indici IRS continuano il loro trend rialzista avviatosi ad inizio 2021; basti considerare, ad esempio, l’IRS 20 anni, passato dallo 0,39% medio di gennaio 2022 ad un 2,92% medio di inizio ottobre.

Alla luce dei forti aumenti, di trimestre in trimestre, degli indici IRS - e quindi dei tassi fissi di offerta dagli istituti di credito – una parte sempre più ampia dei nuovi mutuatari valuta come maggiormente conveniente l’opzione di mutuo a tasso variabile o tasso variabile con CAP. In questo contesto, nel terzo trimestre 2022 il tasso variabile ha aumentato il suo peso al 22% del totale delle preferenze sul canale online – contro il 5% che si registrava nel primo trimestre dell’anno – mentre il tasso variabile con CAP è arrivato a spiegare il 18% delle richieste online, da confrontarsi con lo 0,5% del primo trimestre 2022.

COME ORIENTARSI

Chi sceglie il tasso variabile o variabile con CAP scommette su un rialzo moderato dei tassi Euribor nel corso dei prossimi trimestri e preferisce approfittare di una rata più ridotta rispetto ad un omologo mutuo a tasso fisso, lasciando pur sempre la porta aperta ad una futura surroga verso un nuovo mutuo a tasso fisso. L’aumento di popolarità registrato per i mutui a tasso variabile con CAP è da collegarsi anche all’allargamento dell’offerta mutuo da parte di numerosi istituti di credito che hanno rilanciato questa tipologia di mutuo con l’obiettivo di offrire rate più contenute ma con la garanzia che, al crescere dei tassi, tali rate non possano superare livelli contrattualmente predefiniti.

Prendendo in considerazione ad esempio un mutuo a tasso fisso per acquisto casa di durata 20 anni - importo 140.000 euro e valore immobile 220.000 euro- un richiedente di 35 anni può rilevare sul mercato un miglior tasso fisso finito pari al 3,20% e ottenere una rata mensile fissa di 791 euro; per la medesima operazione il miglior tasso variabile con CAP permette di ottenere oggi un tasso del 2,38% con una rata mensile di 661 euro (130 euro in meno per rata), con la garanzia che il tasso non andrà oltre il 3,95%.

IL RITORNO DEL MUTUO CON FINALITA’ SURROGA

In questo scenario caratterizzato da una elevata incertezza, nel terzo trimestre 2022 cresce il numero di mutuatari che considera di surrogare il proprio mutuo a tasso variabile, seguendo un approccio cauto e lungimirante volto a ridurre l’impatto futuro del “caro-rata”, naturale conseguenza dell’aumento dei tassi Euribor, in parte già avvenuto nel corso degli ultimi due trimestri e in parte atteso sui prossimi mesi. In particolare, sul canale online la finalità surroga nel terzo trimestre 2022 arriva a pesare l’11% del totale delle richieste raccolte, contro un 8% del totale rilevato nel secondo trimestre 2022. Se si analizza su base mensile il peso della finalità surroga sul totale delle richieste sul canale online, emerge ancora più chiaramente il trend di crescita: la componente surroga a fine settembre arriva a spiegare il 21% del totale delle richieste sul canale online rispetto al 7% del mese di maggio.

La natura della domanda di surroga osservabile oggi sul mercato è profondamente differente da quella che aveva caratterizzato gli anni 2020 e 2021. Nello specifico, dopo una prolungata fase di stallo, in cui il numero di surroghe si era costantemente contratto in virtù del progressivo ridimensionamento della platea di soggetti per i quali la rottamazione del vecchio contratto era giustificata da tassi fissi prossimi ai livelli di minimo storico, la domanda di surroga odierna risulta essere trainata da mutuatari con mutui a tasso variabile che, a seguito della crescita attuale e attesa degli indici Euribor, sono interessati a mettersi al riparo da futuri aumenti attesi della rata, optando per nuovi mutui a tasso fisso o a tasso variabile con CAP.

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