Il mattone non è più un bene rifugio: valore degli immobili in calo anche del 20%

FERMO - Nel Fermano, il mattone non è più un bene rifugio. È così ormai da diversi anni e il trend sembra inesorabilmente proseguire visto che gli immobili stanno perdendo il loro valore. E per gli immobili in affitto la redditività non è allettante se paragonata ad altre aree o ad altri investimenti.

Il superbonus 110% riveste una grande opportunità per il territorio che deve però organizzarsi in fretta per non arrivare in ritardo. Sono alcune considerazioni che emergono dall’analisi dei dati dell’Osservatorio Nomisma sul mercato immobiliare, grazie al quale abbiamo paragonato i valori medi delle unità residenziali del 2020 rispetto al 2015.

Il valore

Se guardiamo solo il valore, Porto San Giorgio si riconferma il comune con i prezzi più alti (2.118 euro al metro quadrato) e, fatta eccezione per l’exploit di Moresco, è anche quello dove il mattone ha perso meno negli ultimi cinque anni: -6,4%.

Il comune rivierasco è la star del mercato immobiliare del Fermano agevolato da un mercato saturo e con ridotte possibilità di espansione, il che aiuta a sostenere la quotazione dell’esistente. Al secondo posto Porto S.Elpidio (1.480 euro al metro quadrato) che però ha subito un notevole deprezzamento, causato da una esplosione del mercato negli anni precedenti. Con valori alle stelle, l’adeguamento ai prezzi di mercato è costato di più in termini percentuali. Al terzo posto Fermo Centro (1.421 euro al metro quadrato) la cui quotazione ha subito una svalutazione maggiore rispetto alle zone più periferiche. I comuni dove, viceversa, è più conveniente acquistare casa sono quelli dell’entroterra con Smerillo in testa. Qui una casa costa quasi un terzo rispetto a Porto S.Giorgio (745 contro 2.118 euro/mq).

La svalutazione

Ma in quali comuni della provincia le case si sono svalutate meno dal 2015 al 2020? Abbiamo accennato all’exploit di Moresco che in cinque anni ha visto ridurre il proprio valore immobiliare appena del 3,7%. Dietro a Porto San Giorgio, che troviamo al secondo posto con -6,4%, c’è Pedaso con -8,5% e S. Elpidio a Mare -8,9%. I comuni dove il deprezzamento del mattone è stato più ampio, sono quelli dell’interno, con Smerillo (-20,4%), Amandola (-19.7%) e Servigliano (-19.5%) nelle prime tre, non invidiabili, posizioni.

Il calo

«Il calo medio nelle altre città italiane di dimensioni simili a Fermo è nell’ordine del 5-10% per cui i dati ci dicono di un Fermano sofferente» è il commento di Marco Marcatili, economista di Nomisma. «Il mercato immobiliare è sostenuto dalla componente sostituzione e da quella di investimento. La prima risente delle condizioni economiche e sociali delle famiglie di un territorio e dell’accesso al mercato del credito, la seconda è legata all’attrattività di un territorio (studenti, giovani coppie, lavoratori, turisti) e all’opportunità locative. Il contesto-Covid penalizza un Fermano che manifesta da anni sofferenze sul fronte impresa e lavoro». Mattone ancora bene rifugio? «In passato il valore degli immobili è cresciuto da sé. L’insieme degli investimenti accresceva il valore delle case. Ora i valori crescono se c’è un’idea di crescita del territorio, una traiettoria di sviluppo. Dove non c’è il valore scende». Anche a livello di rendimento l’immobiliare non offre più quelle garanzie di un tempo.

Il rendimento

Se consideriamo un rendimento medio lordo del 5% che può ottenere un investimento, un appartamento del valore di 100.000 euro dovrebbe fruttare ogni anno almeno 5.000 euro. Vuol dire oltre 650 euro al mese di affitto. Marcatili indica nella ricostruzione post terremoto e nel superbonus 100% due opportunità quasi uniche per poter tornare a ridare valore reale agli immobili: «Per il post terremoto, la politica regionale ha promesso un cambio di passo che sarebbe opportuno per accelerare le operazioni. Per il superbonus 110% si può essere già operativi e non c’è molto tempo a disposizione. Qui è il Fermano che, se non vuole accumulare altro ritardo, è chiamato ad un cambio di passo, in particolare imprese, banche e professionisti».